Subsidio a la tasa hipotecaria: cómo funciona y qué necesitas para acceder
Conoce qué es el subsidio a la tasa hipotecaria, cómo reduce tu dividendo, qué requisitos pide y cómo se combina con el Fogaes. Guía clara y actualizada.
Última actualización: agosto de 2026
Hay una cifra escondida en el informe financiero de este beneficio que dice más que cualquier folleto: el Estado proyecta gasto por esta medida hasta el año 2055. Casi tres décadas. Más abajo te explicamos por qué, y qué significa eso para tu bolsillo.
Partamos por lo esencial. El subsidio a la tasa hipotecaria, también conocido como subsidio al dividendo o subsidio al crédito hipotecario, es un aporte del Estado que reduce la tasa de interés del crédito con el que compras una vivienda nueva. Se creó con la Ley 21.748 y funciona con una lógica distinta a la de los programas habitacionales de siempre: aquí el Estado no te ayuda con el pie, te abarata el costo del crédito.
Y no se postula en ninguna plataforma estatal. Se gestiona en el banco, con un proceso que revisamos más abajo.
Contenidos de esta guía
¿Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria y cómo funciona?
Condiciones vigentes: topes, cupos y plazos
¿Quiénes pueden acceder al subsidio a la tasa?
¿Dónde y cómo se solicita? Instituciones adscritas
El rol del Fogaes: la pieza que baja el pie
Subsidio a la tasa y subsidio a la vivienda no son lo mismo
La cifra del principio: por qué el compromiso llega a 2055
Las dudas que quedaron sobre la mesa
Tres cosas que revisar antes de decidir
Preguntas frecuentes sobre el subsidio a la tasa hipotecaria
Dónde consultar antes de decidir
¿Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria y cómo funciona?
El beneficio rebaja hasta 60 puntos base (0,6% anual) la tasa de interés de tu crédito hipotecario, según detalla la guía oficial de la Biblioteca del Congreso Nacional. Esa rebaja se traspasa directamente a ti según una fórmula que define el Ministerio de Hacienda, organismo que administra el programa.
No es un cheque que recibes ni un descuento sobre el precio del departamento. Es una tasa más baja durante toda la vida de tu crédito, lo que se traduce en un dividendo mensual menor.
Si quieres el detalle del mecanismo original, lo explicamos paso a paso en qué es el subsidio a la tasa de interés para créditos hipotecarios.
¿Por qué 0,6% sí hace la diferencia?
Visto así, 60 puntos base suenan a poco. En un crédito hipotecario no lo son, y hay dos razones.
La primera es el plazo. Los créditos de vivienda en Chile se pactan entre 20 y 30 años, así que una diferencia pequeña en la tasa se multiplica por cientos de cuotas.
La segunda es tu capacidad de endeudamiento. Cuando baja el dividendo mensual, sube el monto de crédito que tu renta puede sostener en la evaluación del banco. En la práctica, califican departamentos que antes quedaban fuera de tu alcance.
El comportamiento del programa confirma el efecto: benefició a 36.449 familias en poco más de un año y, según el seguimiento publicado por Diario Financiero, llegó a representar cerca del 47% de todos los créditos hipotecarios nuevos del sistema entre julio de 2025 y febrero de 2026.
Condiciones vigentes: topes, cupos y plazos
Estas son las reglas del beneficio tras la ampliación despachada a ley por el Congreso en agosto de 2026, aprobada por unanimidad de los presentes:
Cupos disponibles: 80 mil en total (subieron desde 50 mil).
Valor máximo de la vivienda: 6.000 UF (antes eran 4.000 UF).
Plazo para solicitarlo: hasta el 31 de mayo de 2028.
Rebaja de tasa: hasta 60 puntos base sobre la tasa que te ofrezca el banco.
El cambio de tope es el más relevante y vale la pena dimensionarlo. Según la Cámara Chilena de la Construcción, el límite de 6.000 UF cubre el 88,1% de la oferta de viviendas nuevas del país. Solo en el tramo entre 4.000 y 6.000 UF había unas 19.022 unidades que antes no calificaban, de acuerdo con el análisis de stock publicado por La Tercera.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, estimó que la medida permite "prolongar la rebaja de la tasa, aproximadamente del 4% al 3%", con un pie en torno al 10%, según el anuncio oficial del Ministerio de Hacienda.
Como estos parámetros se ajustan por ley y por reglamento, confirma siempre las cifras vigentes con tu ejecutivo bancario antes de firmar una promesa.
¿Quiénes pueden acceder al subsidio a la tasa?
La ley define condiciones bastante acotadas. Revísalas caso a caso, porque el detalle fino se fija por decreto del Ministerio de Hacienda, como el Decreto 180 exento que estableció las reglas generales de funcionamiento:
Vivienda nueva en primera venta, con promesa o contrato suscrito después del 31 de diciembre de 2024.
Solicitante persona natural que cumpla las condiciones del Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.
Que el crédito no sea una renegociación de una deuda que ya tienes.
Una declaración jurada simple donde acreditas que cumples los requisitos.
¿Dónde y cómo se solicita? Instituciones adscritas
Acá está la parte que más confunde, así que vamos directo: no existe una plataforma estatal donde postular. No hay formulario en el Minvu, ni fechas de llamado, ni puntaje, como sí ocurre con los subsidios habitacionales tradicionales.
El beneficio se gestiona en el banco o institución financiera adscrita al programa. El proceso, en la práctica, es este:
Encuentras una vivienda nueva que cumpla los requisitos.
Cotizas el crédito hipotecario en una institución adscrita.
La institución evalúa tu situación crediticia.
Si el crédito se aprueba y la operación califica, el subsidio se aplica de forma automática y el Estado le paga directamente a la institución.
El Minvu mantiene el listado oficial de bancos e instituciones adscritas con la tasa efectiva de cada uno. Es la mejor herramienta para comparar antes de cotizar, porque las diferencias entre instituciones son reales y se pagan durante 20 o 30 años.
Si quieres revisar el trámite desde la fuente estatal, están las preguntas frecuentes en ChileAtiende y el paso a paso publicado por el Gobierno.
Varias instituciones tienen su propia página del beneficio con simulador incorporado, útil para estimar el dividendo antes de pisar una sucursal. Es el caso de Santander, BCI y Coopeuch, entre otras.
Un dato que conviene tener a mano: la combinación de subsidio y garantía Fogaes permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 30 años.
Y una advertencia práctica. Varias páginas estatales y bancarias todavía muestran los parámetros anteriores (4.000 UF de tope y 50 mil cupos), porque tardan en actualizarse después de un cambio legal. Si ves cifras distintas a las de esta guía, confirma las condiciones vigentes con el ejecutivo antes de tomar cualquier decisión.
El rol del Fogaes: la pieza que baja el pie
El subsidio a la tasa no trabaja solo. Se apoya en el Fogaes, el Fondo de Garantías Especiales creado por la Ley 21.543, a través de su Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.
Ese fondo entrega una garantía estatal que permite al banco financiar una porción mayor del valor de la propiedad, y eso se traduce en un pie más bajo para ti (siempre sujeto a tu evaluación crediticia). Si es primera vez que lo escuchas, acá te contamos qué es Fogaes y cómo funciona.
¿Cuánto se nota todo junto? En un ejemplo publicado durante la tramitación de la ampliación, una vivienda de 5.000 UF pasa de un dividendo estimado de unos $950 mil a cerca de $850 mil con la garantía Fogaes, y baja a unos $770 mil si además aplica la exención transitoria de IVA a viviendas nuevas. Esa exención es voluntaria para el vendedor, así que no opera de forma automática.
Subsidio a la tasa y subsidio a la vivienda no son lo mismo
Es la confusión más común, y conviene despejarla.
El subsidio a la vivienda tradicional, el del Minvu, es un aporte directo que ayuda a pagar el precio de la propiedad y está focalizado por tramos socioeconómicos. Si estás en ese camino, te sirve nuestra guía para postular al subsidio de vivienda paso a paso y el resumen de los subsidios a la vivienda vigentes con Inmobiliaria Paz.
El subsidio a la tasa, en cambio, no toca el precio: abarata el crédito. Son instrumentos complementarios, con requisitos y administradores distintos, y en varios casos se pueden sumar. Ese cruce lo revisamos en detalle en si el subsidio al dividendo se puede combinar con otros subsidios.
La cifra del principio: por qué el compromiso llega a 2055
Acá está el número que te prometimos. El informe financiero estima que el mayor gasto fiscal por la aplicación de la Ley 21.748 alcanza $ 325.008 millones en el período 2027-2055.
Casi tres décadas de compromiso, y no es un error de proyección. Es la consecuencia lógica de que el Estado se compromete a cubrir una fracción de tu tasa durante toda la vida de un crédito que dura entre 20 y 30 años.
Ese es el punto que suele pasarse por alto: el beneficio no se agota cuando firmas. Te acompaña cuota a cuota hasta que termines de pagar.
Las dudas que quedaron sobre la mesa
Aunque el respaldo político fue transversal, existe debate técnico. José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, cuestionó el tope en un análisis publicado por BioBioChile: "llegar hasta las 6.000 UF me parece demasiado", porque ese segmento suele acceder a financiamiento sin ayuda estatal.
También se ha pedido precisar cómo se traspasa a precio final la exención de IVA, y se ha recordado que el déficit habitacional afecta a más de 400 mil familias, algo que el estímulo a la venta de viviendas nuevas no resuelve por sí solo.
Tres cosas que revisar antes de decidir
Si estás evaluando comprar, ordena la decisión con estas variables:
El tope en UF vigente y si el departamento que te gusta califica como vivienda nueva en primera venta.
El plazo y los cupos, teniendo presente que son finitos y que la versión anterior del programa los consumió rápido.
La simulación real del dividendo, con y sin beneficio, en más de un banco. El subsidio se aplica sobre la tasa que ofrece cada institución, así que la tasa base sigue siendo negociable y sigue marcando la diferencia final.
Y si tu horizonte es de inversión más que de primera vivienda, cambia el análisis: ahí conviene partir por nuestros consejos para invertir en departamentos con seguridad y comparar alternativas de financiamiento como el crédito verde frente al crédito hipotecario tradicional.
Preguntas frecuentes sobre el subsidio a la tasa hipotecaria
¿El subsidio a la tasa hipotecaria se postula en una plataforma del Estado?
No. A diferencia del subsidio habitacional del Minvu, este beneficio se gestiona a través de la institución financiera que te otorga el crédito. Tu ejecutivo verifica que la operación cumpla los requisitos y aplica la rebaja de forma automática. El detalle del proceso está en la sección sobre dónde y cómo se solicita.
¿Sirve para comprar una vivienda usada?
No. El beneficio está diseñado para viviendas nuevas en primera venta. Una propiedad que ya tuvo dueño queda fuera.
¿Puedo usarlo si ya tengo un crédito hipotecario en curso?
No aplica a renegociaciones de deudas existentes. Está pensado para operaciones de crédito nuevas asociadas a la compra de una vivienda nueva.
¿Se puede combinar con otros beneficios?
En varios casos sí. La garantía Fogaes opera junto con el subsidio a la tasa, y según tu situación pueden sumarse otros instrumentos habitacionales. Conviene revisar cada combinación con tu ejecutivo, porque los requisitos son distintos en cada programa.
¿Cuánto dura el beneficio una vez otorgado?
La rebaja acompaña al crédito, no a un período acotado de meses. Por eso el compromiso fiscal del Estado se proyecta por décadas.
En Inmobiliaria Paz te acompañamos a revisar qué beneficios aplican a tu caso y a proyectar el dividendo real de cada alternativa. Conversemos y despejemos las dudas antes de que decidas.
Dónde consultar antes de decidir
Para el trámite:
Minvu, subsidio al crédito hipotecario, con el listado de instituciones adscritas y sus tasas.
ChileAtiende, preguntas frecuentes sobre el subsidio al dividendo.
Para la letra chica:
Guía Ley Fácil de la BCN, el resumen normativo en lenguaje simple.
Ley 21.748 y Decreto 180 exento, texto legal y reglas de funcionamiento.
Ley 21.543, que crea el Fondo de Garantías Especiales.